Coop Tour à Genève

Le contexte

Depuis le début des années 2000, le Canton de Genève a mis en place une Loi Générale sur le Logement (LGL) stipulant que la production de logement doit respecter une règle des 3 tiers (1/3 logement social, 1/3 logement abordable, 1/3 logement libre), quelque soit l’acteur qui en fait la promotion.

Cela répond à l’un des objectifs du Canton : garder une population de classe moyenne malgré la flambée des prix des marchés locatif et acquisitif. De plus, cette loi entérine également la place centrale et complémentaire qu’occupe le logement coopératif dans ce dispositif. Tout d’abord, le canton s’est doté d’une Fondation Pour le Logement Coopératif (FPLC) qui a une dotation annuelle et achète des terrains pour les mettre à disposition de sociétés coopératives via des emphytéoses (99 ans), moyennant qu’elles respectent deux principes : propriété anti spéculative et logement d’utilité publique. Ensuite, il cautionne jusqu’à 15% des 20% de fonds propres nécessaires à l’obtention d’un prêt hypothécaire auprès des banques par les coopératives. Depuis l’existence de ce mécanisme, aucun défaut n’a nécessité le déblocage de cet argent. Finalement, le canton met également d’autres aides en place, tel un crédit hypothécaire en cas de refus des institutions financières ainsi qu’un prêt-relais pour la phase préparatoire du projet immobilier (dessins, études).

Les coopératives : comment ça marche ?

Que ce soient des anciens squats ayant été racheté par leurs habitants, des coopératives ouvrières historiques du XXème siècle, des primo-coop dont le but est de trouver un bâtiment pour loger ses coopérateurs, des plateformes dont le but est de mettre le modèle de logements coopératifs à l’échelle en produisant des beaux projets, énergétiquement performants, participatifs et accessibles ou des coopératives constituées de promoteurs immobiliers classiques, le fonctionnement est à peu près le même.

La coopérative a pour but de loger ses coopérateurs à prix réel, c’est-à-dire qu’elle va réaliser une opération de promotion immobilière classique (achat et démolition/construction ou rénovation), certaines avec une forte participation des coopérateurs et d’autres sans. Ensuite, elle attribue les logements aux coopérateurs ayant participé à leur élaboration (ou sur la liste d’attente) via un contrat de location. Les coopérateurs sont donc propriétaires de parts de la coopérative, ce qui leur donne un contrôle sur le destin de la société, tout en étant locataire de leur logement, ce qui rend la coopérative responsable de l’entretien ou de la maintenance. Pour des projets atteignant une certaine taille, des coûts d’échelle sont possibles, tels que des espaces communs dédiés à des réunions, des cellules commerciales à destination des coopérateurs ou de tierces personnes, des usages orientés loisirs : cinéma, escalade, cantine, salle à manger, … ; et fonctionnels : buanderie, parking vélo, … Les habitants sont réunis au sein d’une association d’habitants qui gère le bâtiment via un contrat de service avec la coopérative, ce qui lui fait aussi un budget pour l’animation communautaire.

Et en Belgique ?

Si la société coopérative existe déjà en Belgique et que l’Etat a un portefeuille foncier qu’il peut mettre à disposition via des mécanismes similaires (emphytéose ou superficie), cela n’est pas encore assez connu ou systématique. En revanche, beaucoup de choses doivent être mises en place pour que ce type de propriété puisse être incitée via des avantages fiscaux au niveau de l’individu ou des solutions de financement garanties pour les coopératives d’habitation qui désirent mettre en place du logement anti spéculatif et d’utilité publique.