Stadsmakersfonds: het enige niet-residentieel en coöperatief vastgoedfonds

Met zijn maatschappelijk geïnspireerde herontwikkelingsplannen is het Leuvense Stadsmakersfonds een vreemde eend in de bijt van de Belgische vastgoedscene. Als enige niet-residentieel en coöperatief vastgoedfonds in België renoveert Stadsmakersfonds speciale panden om maatschappelijke impact te creëren.

"Wij zijn een niche van een niche, maar daarin is meer dan genoeg werk", zegt medeoprichter Michiel Van Balen in een interview in De Tijd.

De ingenieur-architect en stedenbouwkundige ergerde zich al langer aan de foute keuzes die in veel stadscentra worden gemaakt. ‘Veel vastgoedontwikkelaars zijn begonnen met goede bedoelingen. Maar ze evolueren vaak naar een klassieke promotor die alleen naar de winstmarges kijkt. Vroeger schreven wij manifesten en daagden we promotoren uit. Maar je kan niet blijven aan de kant staan en zeggen wat allemaal niet goed is.’

Van Balen besloot daarom met enkele kompanen in 2020 Stadsmakersfonds op te starten. Dat heeft als doel bijzondere sites te herbestemmen als plekken met een maatschappelijke meerwaarde, waarbij het fonds niet naar winstmaximalisatie streeft. "In een klassiek fonds dient bijzonder vastgoed om winst te maken. In een coöperatie dient winst om bijzonder vastgoed te creëren."

Stadsmakersfonds haalde sinds zijn oprichting 6 miljoen euro kapitaal op bij ruim 200 coöperanten. Eind 2028 wil het fonds 10 miljoen euro kapitaal bezitten, goed voor tien vastgoedprojecten. "Ons doel nu is om te versnellen", zegt Van Balen. "We willen de jaarlijkse fondsenwerving verdubbelen."

Coöperanten, die elk één stem hebben, investeren tussen 5.000 en 500.000 euro. Vaak gaat het om buurtbewoners die een project willen steunen, wat ook verklaart waarom de vergunningsprocedures vaak verrassend vlot verlopen. Daarnaast trok Stadsmakersfonds enkele bekende impactinvesteerders aan, zoals de Koning Boudewijnstichting, leden van de familie Colruyt en Astrid Leyssens (We Are Impact).

De vastgoedprojecten, die in aparte vennootschappen zitten, worden voor 55 procent met bankleningen gefinancierd. De rest komt gelijkmatig van Stadsmakersfonds, projectpartners of van achtergestelde leningen bij impactinvesteerders.

Stadsmakerfonds verwacht dat de vastgoedprojecten 8 à 12 procent financiële return opleveren door de ontwikkeling en de verhuur. Het fonds streeft naar overheadkosten van 3 procent en een financieel rendement van 3 procent voor de coöperanten (via de waardestijging van de aandelen). De coöperanten krijgen geen dividend. Volgens de reclamebrochure is het rendement niet louter financieel, maar biedt het fonds ook 'maatschappelijke en persoonlijke return'. ‘De meeste mensen zeggen: "We zitten hierin voor het leven’. Dit is geen duiventil."

Bron: tijd.be